买房这件事，其实跟人生有点像。毕竟是动辄上百万的买卖，在做选择的时候，需要综合多方面因素仔细考量，做出最适合自己的那个选择。
但有趣的是，很多买完房的人过后都会，表示非常后悔。说实在话，小编也有这么一瞬间的想法，但过后也释怀了，能买得起已经非常好了。
那为啥后悔呢？无非就是自己的房子，房价涨幅没跑赢周边小区；当初买了楼梯房顶层，现在置换卖不出去；选错了开发商，物业差的不是一星半点；投错了产品，被套好几年......
究其原因，一方面，是楼市有其周期性，既透明又充满尔虞我诈，卖家想方设法“割韭菜”；另一方面，则在于购房者本身。
不可否认，每个人自身都存在认知局限，也就是“心魔”，尤其是买房这件事上，很少有人会有意识去学习一套成熟的买房逻辑。我相信，即便是把时间倒回几年前，大多数人的决策结果还是一样的。
接下来，我们一起来看看买房人“心魔”有哪些，又如何去破解。
.01
无法理解“投住分离”，
过分追求绝对价值
最近我们平台有一位网友，姑且称他为小李，因为居住条件太差，最近想换一套房。事情是这样的，目前他住在莆田老城区，夫妻、孩子外加两位老人，五人挤在一个60平米的老破小生活。
房子是小了点，但这套房子并不便宜，总价在多万左右，当初花了所有钱买这套房子，最主要是给儿子上“实小”，用小李的话说：“我们无所谓，孩子最重要”。
小编是能够理解这种为人父母的不易的，没有什么比孩子教育更重要了。当然这都不是重点，这次小李想换房，目的主要就是为了改善生活，因为这套房子居住条件有点糟糕，别说是私密性了，老人起夜、小孩上学，根本不能睡个好觉。
其次，希望房子能升值，以后为儿子积攒点钱。小李在向我们咨询的时候，想法特别笃定：在附近再换一套面积大一点的，总价最高在万出头。
问及为何一定要在附近选？小李表示，近啊，孩子上学近。这个回答咋一看没有任何问题，其实犯了大错。为什么？
首先我们要评估附近的房子，老城区主要价值是学区，这是房价极大的组成部分。但随着过去几年大量莆田购房需求的去化，需求逐渐改善化，加上划片政策每年都在变动，这也间接表明了大量单一价值的房子，未来将难以出手。
而老破小脱离了学区房的性质，这些房子的“老破”标签，暴露无遗，房子太老，银行不给贷款，影响流动性，未来很难转手，被市场所抛弃也是大概率事件。
而且小李孩子已经上了初一了，那么再买学区房，没有任何意义。
其次，对于改善环境来说，老城区的可选择性少之又少。所以我们给他的建议是，卖掉房子，根据自己的预算和需求，尽可能去买热点区域的热点改善楼盘。
如果实在不想接送孩子赶路，也可以学校附近租一套好一些的房子，这叫“投住分离”。市场上，很多人都无法理解“投住分离”这个词，这就是“心魔”。
即使是租一套大房子，亏一点租金，但5年以后，买对了区域，其房价的“涨幅差”也会弥补回来。这对于大多数人都一样，首套房或者改善房尽可能放在城市的主发展轴上，通勤方便就行，并不要一味追求时间，除非你非常有钱。
.02
对城市的“心魔”，
在自己熟悉的领域反复操作
第二个故事是家住涵江的老王，老王很努力，做生意赚了不少钱。
他最大的爱好就是买房，但有意思的是，他所有的房子基本都围绕着涵江买。据他介绍，过去十几年，买了2套公寓，3套商铺和4套住宅。
最近找我们咨询，去年把钱投入了股市，结果亏了，所以还想继续投资房子，“涵江的房子还能不能买了？”
我们不禁有些好奇，为什么一定要在涵江买？深入交流后，他表示，自己从农村出来进城，自己熟悉的只有这个城市，其他的地方不敢买。
这就是对城市的“心魔”，或者更准确说是对区域的“心魔”。其实，买房就是投资一座城市的股票。
而投资，是绝对理性客观的，它不会充分考虑你是否了解这座城市，而是单纯地评估这个地方有没有未来。
就像去年的股市，很多老玩家只会买熟悉的“酒”，而拒绝对“新能源”的了解，从而错过了很多好的投资机会。
涵江经济发展可以，生活氛围也十分浓厚，但整体的房子投资属性薄弱。远的不讲，老王前些年但凡是在城东，或者玉湖买一套房，房价涨幅都可以抵得过涵江3套房的涨幅。
这么好的机会，就因为押注一个投资属性不怎么高的区域，白白浪费了。不过也能理解，涵江早前确实是能与莆田并肩的地方，连我婆婆早前都想在涵江买店面。
说到买店铺，不知道为什么早期很多人都喜欢投资商铺和公寓，一买就是好几套，最后被套死在里面。问其原因，一来是面积较小总价较低，上车压力比较小；二来看好商铺的前景和租金上涨。
但现实是，这些产品在莆田楼市刚推出时备受热捧，但因为设计及通透性差等糟点，在二手房市场上表现不佳，流通性极差，涨幅基本上跑不过大盘。而且时代变了，现在的商铺是“三代养一铺”。
所以，如果手里有闲钱又想投资房产，建议一定要想办法踮起脚尖，去抓更好的板块，而不是在自己熟悉的领域重复操作。
.03
对财富的“心魔”，
要用“未来的眼光”思考
在我们的后台，有一个叫小林的年轻人特别有意思。
他经常挂在嘴边的一句话就是，“虽然我现在买不起房，但我还是喜欢看楼市的内容，给未来做准备。”
对于大多数人都一样，站在5年前，根本想象不到现在的模样。网上有一份数据显示，78%的人在买第一套房的时候，以为自己会一直住在这套房，可实际绝大多数人会换房或买另一套房。
因为每个人在相应的财富阶段，对于房子的理解是不同的。这是对财富的“心魔”。这时候，就要学会用“未来的眼光”去思考买房这件事。
比如你有万，你有两个选择，买一套地段不错的刚需房，或者一步到位买一套地段稍差些的，“高不成低不就”的改善房。
这时候可能有些人会选择后者，“一步到位”，其实这种选择在投资角度就是不理智，因为5年以后，前者的涨幅要明显大于后者。
很多人会说刚需买房不需要考虑投资，这纯属扯淡，只要你未来还有换房改善的预期，就必须要考虑房子是否能卖个好价钱。
说实话，小编就是刚需，但也考虑了未来的换房改善需求，所以尽可能买了主城区，因为地段是房子的灵魂。而这“一买一卖”，就是投资。
说了这么多，最后只是想告诉大家，房子是用来住的，没错，但在住之前，无论是刚需还是改善，一定要把它当作商品看待。
当然，是商品就有价值属性，因此，在整体决策面，建议大家还是要考虑地段、配套、户型、物业、园林景观等价值点，用动态的眼光看待事物的发展。
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