—近期精彩回顾—▲无锡的40年▲老炮的倔强后浪的高光▲经开区的红与黑▲无锡的CBD之争▲经开锡东段位之争▲开发商喜欢新中式▲抢人大战的无锡姿态▲锡东“第二春”▲翻不过的老崇安▲无锡的城市底色，是无锡“十四五”的开局之年，也是无锡各大板块全新规划的起点。这一年，无锡多个板块争先发布新的格局规划，多个“未来城”、“科技城”先后出炉，成为无锡未来城市发展中的“新星”。譬如，一举连通梁溪区、惠山区和锡山区部分重点区域的梁溪科技城；因地制宜，紧扣“拥湖发展、产城崛起”主线，重点突出生态和科技两大主题的宛山湖生态科技城；将举全惠山区之力打造的区域首座“科技新城”洗砚湖生态科技城；以贡湖大道、震泽路两条主干道为横轴纵轴，串联起多个功能板块的经开区新规划等。截至到年年底为止，无锡已有锡山区、惠山区、梁溪区、经开区多个板块先后发布全新的格局规划，拟定未来5年内板块发展的重点和趋势。今年1月1号，正值元旦佳节，处处洋溢着“新年新气象”的喜悦气氛，滨湖区也迎来全新的板块格局规划，引起巨大反响。不同于其他板块大多落地区域自身进行功能区间的划分和创造，作为“太湖湾科创带”的重点区域，滨湖区的板块格局规划处处都紧扣“科创”二字，与科创带规划本身进行了密切关联。当日，太湖湾科创带滨湖创新大会在区域召开。会上，确定了滨湖区“一城十元”战略布局，并首次提出未来板块将构建“五湾五城”新功能区，构建科技聚落与优美山水融为一体的科创湾区。创新大会实拍其中，“五湾”将无锡近百公里的湖岸线分为长短不等的5部分，包括竺山湖湾、灵山湾、梅梁湖湾、红沙湾以及贡湖湾，每个湾区均自带珍贵的山水资源，将成为湾区所在的各板块招商引资、吸引人才的重要王牌，将推动板块创新和激发活力。“五城”则为滨湖区绘制的“蠡湖湾未来城、运河湾现代城、灵山湾创新城、红沙湾科学城、九龙湾智造城”的拥湖发展创新图谱，将马山、蠡湖、长广溪、胡埭多个板块串联成一个有机的生命体。“五湾五城”规划蠡湖湾未来城已于去年12月底曝光了部分规划，预计以“科创交往地、山水会客厅、城市新中心”为定位，以独特的山水自然与人文资源为依托，打造一个面向创新发展的长三角环湾科创带的国际交往中心、科创策源中心和文化创意中心，无锡城市圈的商业活力中心、人文时尚体验中心和旅游休闲服务中心。蠡湖湾未来城具体格局规划上，则参照“一带编织，三片层叠，三轴串联，三心联动”的整体结构，建造包括活力城市示范区、魅力城市示范区、立体城市示范区、生态城市与可持续示范区、智慧城市示范区在内的5个重点示范区，成为太湖湾科创带规划中一个关键的“C位”。蠡湖湾未来城本次创新大会上，滨湖区又一举公布了“灵山湾创新城、红沙湾科学城、九龙湾智造城”三个重点板块的全新规划，无锡再迎三座“新城”。其中，红沙湾科学城选取了东至五湖大道，南到苏锡常南部高速，西临长广溪，北至南湖中路的2.1平方公里范围，位于无锡长广溪板块最南端，是太湖湾科创带C核引领区。未来，苏锡常南部高速将从这座科学城中部东西穿越，在串联起板块和太湖湾科创带其他重点规划区域推动长广溪融入“大长三角”的同时，也将完整展示无锡南部城市景观，成为无锡城市建设的又一张名片。红沙湾科学城规划图灵山湾创新城选择了马山板块东至规划道路，南到七里风光堤，西临和平路，北以新龙路为界的约1.5平方公里范围，涵盖灵山胜境、拈花湾禅意小镇等多处风景名胜，以环山东路与古竹路为主要道路。随着太湖隧道和苏锡常南部高速的建设开通，原本与无锡城区主体一直处于分离状态、交通受限的马山，也逐渐打破其交通壁垒，成为太湖湾科创带规划中的一个关键点。灵山湾创新城规划图九龙湾智造城则选址于胡埭，重点划分东至刘闾路，南临环镇北路，西到直湖港，北至钱胡路的约2.1平方公里范围，背靠青龙山，内有直湖港、胡埭人民公园等自然资源，区域内部环镇北路以北则分布着大片工业厂房，是滨湖区一直以来最重要的产业基地之一。九龙湾智造城规划图除了为这三座重要新城划定地理位置和清一色贴合“科创”的基本定位之外，此次规划还强调了建设应突出生态引领、多元创新、以人为本的发展要求，因地制宜，凸显滨湖区的山水城市魅力。随着三大新城规划出炉，这些新城的城市设计国际方案征集公告也同时发布，预计5月1号将正式公布结果。不久之后，滨湖区“五湾五城”建设就将进入实质推进阶段，“太湖湾科创带”也将初步成型。与此同时，城市格局的更新也将推动板块楼市进一步升级，在滨湖区全新的规划之下，不难想见蠡湖新城、马山和长广溪将会是受益最为明显的区域。马山此前在售住宅以别墅为主，去年入市的安兰诺雅为绿地香港首入马山的作品，主打轻度假旅游风，在售的90-㎡小高层和-㎡叠墅产品，受到不少看好板块发展的投资群体和重视山水景观的改善群体热捧。蠡湖新城在售的项目不多，满打满算华润静安府和路劲蠡湖庄园两个，其中路劲蠡湖庄园仅剩最后2栋类独栋产品在售，毛坯现房。华润静安府则规划打造了1栋高层和7栋低密多层，是板块内难得的优质精品住宅。无锡静安府效果图目前，项目在售㎡高层和-㎡叠墅产品，高层均价-元/㎡，叠墅总价万-万/套，名额不多，注定只为少数高净值人群拥有。除此之外，蠡湖新城还有城开实业拿下的蠡湖大道东地块规划尚未出炉，预计明年入市，为蠡湖新城置业群体增加新的选择。长广溪板块目前则有山水拾涧、铂悦溪上、金茂逸墅、山水嘉庭以及主打纯合院别墅的桃花源5个主流项目在售，其中山水拾涧和铂悦溪上都是去年首次入市的新盘，目前货值充足，较受改善置业群体欢迎。出于对景观资源的保护，长广溪住宅项目都位于限高名单之内，两个项目均打造纯低密墅区。山水拾涧整体建造14栋多层和3栋小高层产品，铂悦溪上整体规划了36栋6层多层产品，容积率均位于1.7之下。山水拾涧效果图产品上，铂悦溪上在售产品为清一色大户型，面积段-㎡，总价最低近万，门槛较高。而山水拾涧则为不少轻改善群体保留了入门机会，最低㎡的多层产品总价仅万出头，算是低总价上车无锡山水优质住宅难得的好机会。另外，去年11月1号成功出让的山水慧谷盘龙路地块也位于长广溪板块，目前正处于紧锣密鼓的规划阶段，最快今年将面市。未来随着滨湖区“五城五湾”规划逐步落实，太湖湾科创带成为现实，板块价值得到进一步升级，这些项目也将被赋予更大的发展空间。尤其目前市场下行，不少楼盘都放出不少优惠，购房成本相对较低，此时理性选房、适时上车是个不错的选择。注：本文仅代表笔者个人观点，与本
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